SOHO中國告別潘石屹時代

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SOHO中國告別潘石屹時代

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SOHO中國離賣還遠(yuǎn)嗎？

SOHO中國告別潘石屹時代

00:00 13:56

圖片來源@視覺中國

文｜盒飯財(cái)經(jīng)，作者 | 薛亞萍，編輯 | 趙晉杰

又一位大佬宣布退出中國地產(chǎn)界。

9月7日，SOHO中國發(fā)布公告稱，潘石屹已辭去董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席的職務(wù)，以專注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè)；潘張欣已辭去公司行政總裁（CEO）職務(wù)，以專注于支持藝術(shù)和慈善事業(yè)。

潘石屹的退位，意味著27歲的SOHO中國正式告別潘石屹時代。受此影響，SOHO中國股價不降反漲，當(dāng)天港股收盤，SOHO中國股價大漲17%。

自1995年成立SOHO中國以來，潘石屹一手締造過SOHO中國的神話，將其打造成為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，自身也被外界評價為地產(chǎn)行業(yè)最賺錢的人。但令SOHO中國徹底從主流地產(chǎn)商中掉隊(duì)，不得不走到邊租邊甩賣的尷尬地步的，同樣也是潘石屹。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，過去多年間，SOHO中國曾通過出售資產(chǎn)，套現(xiàn)約300億元。

實(shí)際上，潘石屹早已無心SOHO中國的發(fā)展，而是醉心于出書立作、上電視節(jié)目以及慈善事業(yè)等。他最近一次上電視節(jié)目是三年前參加一檔生活綜藝節(jié)目《向往的生活3》，在節(jié)目中，潘石屹大秀木工活兒。

就在參加完綜藝的幾個月后，外界傳出黑石集團(tuán)有意收購SOHO中國的消息。去年，和黑石集團(tuán)的交易終止之際，潘石屹出現(xiàn)在了央視的轉(zhuǎn)播鏡頭中，在美網(wǎng)女單決賽現(xiàn)場，潘石屹和妻子張欣坐在觀眾席上觀賽。今年7月10日，潘石屹還通過微博發(fā)布了一條谷愛凌的視頻，視頻里，谷愛凌為潘石屹捐資3000萬元修建的老家幼兒園“天水養(yǎng)正幼兒園”送上祝福。

此外，附加在潘石屹身上的爭議還有令他陷入輿論危機(jī)的“潘石屹要跑”，外界把他和李嘉誠放在一起，因?yàn)榕耸僖苍陬l頻變賣國內(nèi)資產(chǎn)，購入國外資產(chǎn)。公開信息顯示，從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)。

彼時潘石屹還站出來一臉憨笑地辟謠道，“老說我跑了跑了，都是謠言。”

隨著此番主動退出SOHO中國舞臺，遠(yuǎn)離外界關(guān)注的潘石屹，以后再也不用想著該如何應(yīng)付辟謠了。

01

辭去董事會主席之前，潘石屹或許早已無心SOHO中國的發(fā)展。

早在2020年，就有國外媒體報(bào)道，黑石集團(tuán)欲收購SOHO中國，并且有意讓SOHO中國私有化。消息一出，SOHO中國股價暴漲，漲幅一度超過40%。SOHO中國也發(fā)布了模棱兩可的通知，稱公司正在和海外金融投資者交涉，或會對公司全部發(fā)行股份進(jìn)行全面要約收購。

但是，同年8月，SOHO中國又發(fā)布公告稱終止了與黑石的私有化要約事項(xiàng)。終止收購的消息讓SOHO中國的股價也瞬間跌落，市值滑落至不足140億港元。

潘石屹第一次出售SOHO中國的計(jì)劃失敗后，2021年6月，SOHO中國再次發(fā)公告，稱黑石集團(tuán)已經(jīng)向SOHO中國發(fā)出了全面收購要約。交易完成后，潘石屹和張欣將從SOHO中國董事會退任。

不過，僅僅在發(fā)出公告的三個月后，這筆交易再次告吹。2021年9月10日，SOHO中國發(fā)布公告，黑石集團(tuán)決定不就收購公司股權(quán)作出要約。受此影響，SOHO中國股價一路暴跌，累計(jì)跌幅近60%。

盡管兩度出售SOHO中國計(jì)劃失敗，但是潘石屹也沒有閑著，一邊打著賣掉SOHO中國的算盤，一邊打折出售旗下資產(chǎn)。

根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，從2014年開始，SOHO中國出售物業(yè)包括上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、SOHO世紀(jì)廣場項(xiàng)目、虹口SOHO和凌空SOHO等，還轉(zhuǎn)讓了外灘地王股權(quán)給復(fù)星集團(tuán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年至今，SOHO中國出售多筆資產(chǎn)總金額合計(jì)約300億元。

截至2022年中期，SOHO中國主要投資物業(yè)項(xiàng)目僅剩9個，在北京分別是前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO和銀河及朝陽門SOHO；在上海只剩下四個，分別是SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場以及古北SOHO。

今年3月，潘石屹以“七折”價格對外銷售3萬平方米的SOHO中國物業(yè)，用以償還負(fù)債，銷售的房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個項(xiàng)目。在微博上，有近2000萬粉絲的潘石屹還轉(zhuǎn)發(fā)了一家媒體報(bào)道的打折賣房的消息，并且表示歡迎購買。

如今的SOHO中國發(fā)展每況愈下。根據(jù)SOHO中國發(fā)布的2021年業(yè)績，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營收17億元，與巔峰時期的百億營收相差甚遠(yuǎn)。截至2022年上半年，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。此前，SOHO中國的出租率均保持在90%以上。

02

在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，潘石屹的名字幾乎家喻戶曉。中央電視臺曾經(jīng)這樣評價過他：潘石屹不是最有錢的，他的公司也不是規(guī)模最大的，但他和他的SOHO中國絕對是最吸引眼球的。

1995年，潘石屹與張欣共同創(chuàng)立SOHO中國。潘石屹看上的第一個項(xiàng)目，位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)建國路上的現(xiàn)代城，這一項(xiàng)目讓他在地產(chǎn)界一炮打響。

當(dāng)時不僅趕上了全國開始實(shí)行房屋預(yù)售制度，而且在遭遇了挖角危機(jī)后，潘石屹還利用輿論，寫了一封《現(xiàn)代城的四名副總監(jiān)被高薪挖跑了》的信，在《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《北京晚報(bào)》等媒體上發(fā)布，獲得大眾好感。

1999年年底，現(xiàn)代城全年銷售額達(dá)到18.9億元。一個鮮明對比是，同時期的萬科銷售額在3億元左右。

如果說現(xiàn)代城讓潘石屹在北京地產(chǎn)界大放異彩，那么山西煤老板就是潘石屹成功背后的貴人。

2003年，一位來自山西的煤老板，直接買下了建外SOHO的一棟寫字樓，讓潘石屹由此注意到了山西。2004年，潘石屹直接將SOHO中國的銷售總部設(shè)在山西，并親赴山西跟煤老板交流自己的想法和創(chuàng)業(yè)之路，贈送自己的新書，以及曾經(jīng)拍過的電影。一段時間內(nèi)，潘石屹頻頻登上山西太原的各大報(bào)紙、電視，儼然成了身家上億煤老板們的偶像。

潘石屹趁著這一時期迅速擴(kuò)張，不僅自建項(xiàng)目，還頻頻對外收購，相繼建造建外SOHO、三里屯SOHO、光華路SOHO等。2007年，SOHO中國在香港上市，打破了碧桂園在香港的IPO記錄，創(chuàng)造了當(dāng)時亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO記錄。

當(dāng)2008年中國房地產(chǎn)進(jìn)入瓶頸期的時候，眾多地產(chǎn)大佬感受到了寒冬，王石提出了拐點(diǎn)論，潘石屹仍然在默默拿地蓋樓。

后來在接受采訪時，潘石屹曾說過新的發(fā)展機(jī)遇會更加青睞山西、內(nèi)蒙古等資源富足地區(qū)，“我們作為商人自然會盯住新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。據(jù)媒體報(bào)道，僅僅在一天之中，三里屯SOHO就為他創(chuàng)下了進(jìn)賬41億元的最高記錄。2008年的年報(bào)也讓潘石屹笑得合不攏嘴，因?yàn)槿锿蚐OHO創(chuàng)造了全年69億元的銷售額和近50%的毛利率。

這背后都離不開煤老板們的功勞。三里屯SOHO中七成的回頭客是煤老板。此外，潘石屹也在一次采訪中稱，僅SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO兩個項(xiàng)目，山西人就購買了7個億。山西也順勢成為了SOHO中國的第二大客戶群，僅次于北京。

一時間，潘石屹夫婦風(fēng)光無兩。然而，2014年夏秋之際，煤老板拋售北京房產(chǎn)的消息，在北京炸開了鍋，被多家媒體爭相報(bào)道。《華夏時報(bào)》報(bào)道稱，“煤老板們似乎‘腹背受敵’，在資金鏈斷裂且樓市進(jìn)入下行通道的雙重壓力下，從樓市撤離部分資金以緩解自身壓力成為他們的重要選擇。”當(dāng)時一位研究人員表示，據(jù)粗略測算，山西煤老板從北京等地房地產(chǎn)市場撤出的資金或超過百億元。

感受到壓力的潘石屹不再堅(jiān)持“包租公”的形象，開始邊租邊批發(fā)售賣資產(chǎn)。實(shí)際上，2012年，由于瞄上了北京快速增長的寫字樓租賃市場，當(dāng)時有報(bào)告顯示，2011年北京寫字樓租金暴漲55%，潘石屹決定改“售”為“租”。然而自2012年轉(zhuǎn)型“包租公”以來，SOHO中國營業(yè)額大幅下降，2012年還是153億元，到了2015年就斷崖式跌至10億元。

為了想方設(shè)法創(chuàng)收，潘石屹又看上了共享辦公的風(fēng)口。2015年初，潘石屹推出了共享辦公品牌SOHO3Q，不斷對話包括王傳福、李開復(fù)、劉強(qiáng)東在內(nèi)的企業(yè)名人，為SOHO3Q造勢。然而2019年，隨著WeWork的上市失敗，整個共享辦公行業(yè)陷入一片質(zhì)疑之中。

潘石屹隨即在2019年開始變賣SOHO3Q資產(chǎn)。也是這一年，外界傳出了SOHO中國打算折扣低價變賣資產(chǎn)給黑石集團(tuán)和新加坡國有控股的GIC的消息。

03

2008年初，全國各大城市房價經(jīng)歷了一次脫韁暴漲的行情，當(dāng)時的中央電視臺記者柴靜采訪了房地產(chǎn)界的三位明星企業(yè)家，分別是王石、潘石屹和任志強(qiáng)，向他們提了一個共同的問題：

“一路高漲的房價是否走到了一個下跌的拐點(diǎn)？”

當(dāng)時，王石持悲觀態(tài)度，闡述了拐點(diǎn)論，認(rèn)為房價不具有再繼續(xù)上漲的理性空間。任志強(qiáng)并不同意王石的判斷，認(rèn)為持續(xù)上漲是趨勢。而潘石屹則坐立不安，始終沒有說出自己的看法，只是慌張地表示：“你老追問我，我都不知道說哪了。我去找水喝。”

然而三個月后，隨著恒大地產(chǎn)在港交所IPO失敗，悲觀的情緒彌漫了整個房地產(chǎn)行業(yè)，“風(fēng)暴”成為那一年樓市的注腳，就連潘石屹都成為百日巨變的主角，直到2009年樓市逐漸緩過勁兒，王石、任志強(qiáng)和潘石屹仍然是活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)舞臺上的一線大佬。

十年過去，中國房地產(chǎn)再一次進(jìn)入下行周期。隨著三條紅線的政策收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商再從銀行貸款變得難上加難，資金鏈斷裂危機(jī)讓不少地產(chǎn)大佬都感受到了這股寒氣。比如地產(chǎn)狂人孫宏斌，過去一年，融創(chuàng)經(jīng)歷了債務(wù)違約、股票停牌，還傳出了擬清盤重組的消息，孫宏斌不惜賭上全部身家和信譽(yù)為融創(chuàng)融資。

相比固守SOHO中國的潘石屹，如孫宏斌般跨界經(jīng)營的地產(chǎn)大佬，其往日的多元化規(guī)模擴(kuò)張，都開始成為當(dāng)下壓垮主業(yè)的一根根稻草。

比如恒大許家印，除了自己的老本行，各種跨領(lǐng)域涉足乳液、影視、造車、足球；萬達(dá)王健林也從地產(chǎn)向娛樂、金融、互聯(lián)網(wǎng)滲透；碧桂園也要進(jìn)軍機(jī)器人領(lǐng)域，董事長楊國強(qiáng)曾夸下海口“未來五年將斥資800億”；沒了王石掌舵的萬科，也要和丁磊搶生意，走了萬達(dá)養(yǎng)豬的老路，聲稱要計(jì)劃一年產(chǎn)出二十萬頭。

尤其當(dāng)新能源汽車成為新風(fēng)口之際，不少房地產(chǎn)開發(fā)商都涉足其中，恒大、寶能、華夏幸福、碧桂園等紛紛入局。但保守的潘石屹仍不為所動，認(rèn)為“汽車這個事情太復(fù)雜，門檻太高，這還不是一般人能做得了的”。恒大暴雷后，恒馳汽車屢屢曝出的量產(chǎn)危機(jī)也側(cè)面印證著潘石屹的判斷。

眼下，隨著王石、潘石屹們紛紛隱退，屬于他們的地產(chǎn)時代也逐漸落下帷幕。

參考資料：

《潘石屹夫婦辭任董事會主席、CEO，SOHO中國股價應(yīng)聲大漲！》每日經(jīng)濟(jì)新聞
《激蕩三十年》吳曉波
《賣掉SOHO中國潘石屹夫婦成功套現(xiàn)142.8億港元》財(cái)聯(lián)社
《潘石屹神話背后的煤老板》中國機(jī)電工業(yè)
《煤老板因資金鏈斷裂拋樓超百億》華夏時報(bào)
《馮侖否認(rèn)被立案，“萬通六君子”今何在？》三言財(cái)經(jīng)

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