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文 | 節點財經

今年初，“中國天使投資第一人”薛蠻子在柬埔寨頻頻出手，購置地產收購公司，引起當地華人投資圈的關注。為此，節點財經對話薛蠻子，深刻解讀了他投資柬埔寨地產和實業的秘密。

如今4個月過去了，大量的熱錢涌入的效果如何？柬埔寨和西哈努克發生了哪些變化？除了土地買賣、土地開發，薛蠻子在柬埔寨有哪些新的投資動向？

帶著這些問題，節點財經再次獨家對話薛蠻子本人，聽他聊聊在柬埔寨投資的心得和體會。以下為問答整理，略有刪減。

薛蠻子在西哈努克海灘

節點財經：距離我們上次跟您對話已經過去了4個月，這期間柬埔寨和西哈努克發生了哪些變化？

薛蠻子：我來柬埔寨四個多月了，有很多新的變化。

第一，來的中國人越來越多。大家對柬埔寨，尤其對西哈努克港有了更多的了解，所以來的人多了。

第二，是中國更多的人來尋找海外置業、創業的機會。隨著經濟的下行和匯率的不明朗，很多人愿意來到柬埔寨買房、買地、投資產業。

第三，過去四個月多來，很多投資人的投資回報越來越明確，很多人賺了錢。這些成功的案例傳回國內，又讓更多人來到西港。而西港當地越來越正規化，現在政府對貪腐也開始明確打擊，對犯罪、吸毒等行為都開始嚴厲打擊，尤其現在對消防標準、建筑標準都進行了規范化的努力。西哈努克新到任一個平民出身的新省長，這個省長雷厲風行，對當地的垃圾、毒品、治安、建筑質量都非常地重視。

最后，柬埔寨這地方有豐富的石油儲量，包括海上石油和陸上石油，探明的油田有25個。而且有巨大的可能今年就能挖出來石油，我們也看到中國已經開始在西哈努克港新建煉油廠，這是一個非常好的勢頭，大家都希望能看到這個地方今年或者在明年能夠短期內生產出石油。只要去過中東、迪拜的人都知道，石油能給一個城市帶來多大的造富的力量。

節點財經：上次聊天時您比較關注當地的土地市場，但現在來看您投資涉及土地買賣、土地開發、酒店式公寓、餐飲、建材、消防等，越做越多的背后有哪些考量？

薛蠻子：隨著當地經濟的增長，以及開發商越來越規范化，整個西港面臨消費升級。從簡單的商鋪變成了像新天地這樣的綜合體，餐飲的質量也越來越高，風味、裝修、衛生條件都挺大幅提高。建筑的總體設計，消防條件越來越完備，建筑標準越來越規范。

所以我最近投資了一個消防企業，這個消防企業使得全柬埔寨所有建筑業的消防行業能夠提高一大步，也能夠更加規范更加安全。我覺得這既能有豐富的回報，又能利國利民，所以除了建筑材料，我現在非常關注消防業。

節點財經：此前您透露已經買了一萬畝土地，如今繼續加碼柬埔寨，為什么？

薛蠻子：四個多月以前，我們看好機場附近土地的價值。當時，我們最開始賣二十來萬，現在這個土地已經升值到四五十萬，而且絕大部分都賣光了。現在地上的開發也已經開始，公路、住宅、基礎設施都轟轟烈烈地開始做。

既然我們自己賺到了錢，我們的投資者賺到了錢，所以我們決定加碼。上次我們買了近萬畝土地，這次買了六萬畝土地，大概是40平方公里。舉一個形象的例子，澳門面積是32.8平方公里，我們買了40多平方公里，比澳門還大一點兒。

這塊地離機場15公里左右，從機場開車十幾分鐘即可到達。是一個有山有水，有海景，有原始森林，有很多的野生動物的寶地，還有一個非常美麗的水庫。到了柬埔寨，可以先在西哈努克、金邊和暹粒五日游、三日游，我們也計劃建造2000個房間的度假酒店以及200個豪華別墅，預計明年就有會有十萬人游客進駐我們這個地方——云頂蠻子山莊。這樣來的人也可以不用去西港，直接到山里享受美好的空氣和海景。我們已經與中國-柬埔寨旅行細分市場中最大旅行社美嘉旅行社簽約，預計在未來三年，每年可以帶來1500-2200萬美元的酒店租金收入。

節點財經：現在西港隨處可見的塔吊和建設中的高樓，單就西港的城市發展來說，“大干快上”的同時面臨哪些風險？

薛蠻子：確實，這個地方有兩三百個建筑項目在同時動工，我放眼看去全是塔吊。前些日子由于一個開發商搶時間，原本四層的樓蓋了七層，導致質量不合格，塌了之后傷了不少人，造成了極壞的影響也給整個行業敲了一記警鐘。現在，很多不規范的工地已經完全被取締、拆除，而且今后要造的，有更完整的審核制度才能開工。雖然人們還在繼續增加速度，但是規范化已經開始了，這是一個很好的現象，就是一記發人深省的警鐘。

節點財經：如果說在西港投資也有陷阱、有危機的話，您覺得可能主要在哪個方面？

薛蠻子：西港的經濟發展還是以博彩業為主，比較單一。這個應該迅速地采取方法改革，如果石油能順利生產，那工業和就業結構可能就會變了。

我們主要做的是旅游事業，因為博彩可能不長久，但青山永在、綠水永在、大海永在，所以我們很看好旅游事業未來的潛力。同時也關注會展領域，因為國際知名的博彩城市，像澳門和拉斯維加斯都是大的會展中心，我們計劃在這里集中會展資源。

節點財經：現在東南亞投資潮正興，普通人想投資但是本金又不充裕，您覺得有哪些領域可以讓人快速積累第一桶金?有哪些創業機會？

薛蠻子：西港在過去幾年內出現了很多屌絲逆襲、白手起家的英雄。這里有個女孩，以前是都江堰一個開串串香店的女孩，現在在這里生意做得很大。還有一個小伙子，他是陜西延安的放羊娃兒出身，小學畢業，在這里做成億萬富翁，炒地大王、建筑大王。他們都只有很少的原始積累，從開個小店、開個餐館做起來的。所以今天在這兒做中介、開飯店都能夠完成自己的原始積累。在這干房地產中介的，很多人都能夠借著中介搞地，迅速地攢到自己頭一個10萬美金、50萬美金到100美金。

節點財經：西港現在的基礎建設還比較差，新聞說前段時間暴雨城市幾乎內澇，您覺得西港建設成旅游型城市還要多久？現階段重點需要哪些基礎建設？

薛蠻子：西港目前有兩三百個基建項目，由于當地的政府沒有能力做大量的基礎建設，所以只有靠開發商把這些街道大家都造好，大家共同努力來搞定基礎建設。所以我想，這個都是暫時的問題，再有半年的時間，西港會變成一個相當規范和美麗的城市。至于能不能變成一個旅游城市，我估計還要一個相當艱苦的過程，因為它涉及到海島的開發和航線的開發。

節點財經：如果您決定親自參與一個項目，是因為這個項目足夠好，還是這個賽道競爭足夠激烈？

薛蠻子：我們肯定希望找到藍海，就是沒有競爭不花大力氣就能做。這也是我們來到西哈努克港的主要原因，我們發現這里基本沒有互聯網、沒有金融服務，我們可以參考中國過去40年改革開放的經驗，準確預測柬埔寨每一個發展的節點。因此，應該說這是很有競爭優勢的事情。

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節點財經：經過幾個月的時間，您在柬埔寨投資有哪些感想？

薛蠻子：我個人認為柬埔寨今后會有幾個大的發展：

第一，西哈努克會在未來三四年建成通往金邊的高速公路，這對這座城市有著革命性、顛覆性的影響，因為西哈努克目前包攬著80%的柬埔寨的進出口業務。如果能把四小時的車程變成一小時零四十分鐘，這其中的蘊含的機會將是爆發性的。

第二，我覺得就是石油給城市帶來的想象力，這個國家石油的發源地就是西港。

第三，我想造一座城。我個人收購了一塊40平方公里土地100年的產權，計劃把這里建成綜合性的旅游地產、娛樂地產和產業地產，在這里重造一座旅游新城，這對我一個快70歲的老人來說，也是前所未有的體驗。

我們非常看好西哈努克機場這個生態圈，因為各個國家機場附近都是非常繁華的，比如肯尼迪機場、希思羅機場、戴高樂機場等等，這些機場附近全是開發的新城。現在西港有三十四個中國直航的航班，這附近有巨大的潛力。將來，我希望西港通過開發，能由古老的羅湖區，逐漸發展到福田，從福田發展到前海、南山，這就是我的愿望。

節點財經：對于房地產投資，有什么經驗可以分享給大家？

薛蠻子：我覺得房地產投資最重要是認知的變化，以前大家都往市中心擠，但現在都關注城鄉結合處，因為它帶來的增值潛力是最大的。舉個例子，北京東三環在20年前是北京第一機床廠，是一個城鄉結合處，但現在是國貿最核心的一塊地區。我們今天買的就是一個城鄉結合處，但當這里變成一個城市的中心和城市重要發展部分的時候，它的增值一定是最大的。

能夠一次性買到這么大片未開發土地，對我們來說，稀缺性和未來的成長性都是巨大的。所以我看到這個事兒能夠給我、給我們的投資人帶來豐厚的回報，同時也是一個值得回憶的經歷。

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