十一長假前夕，在住建部會議明確“全力促進房地產市場止跌回穩，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權”后，北上廣深的房地產新政集中發布。

9月29日，上海、廣州、深圳同一日發布重磅樓市政策，為樓市松綁。

9月30日，北京市也出臺了優化調整房地產的相關政策，至此一線城市全面松綁，力度空前。

而就在長假結束之后，福州、杭州等城市，也陸續推出了房產新政。

10月8日福州六部門聯合發布《關于進一步優化房地產相關政策的通知》。

10月9日，浙江省杭州市城鄉建設管理高質量推進領導小組辦公室發布《關于進一步優化調整我市房地產相關政策的通知》。

與北上廣深的新政相仿，進一步降低的首付比例與放寬購房資格，成為了《通知》的主要內容。

為此，在國慶假期期間，“新浪蜂鳥”走訪了北上廣深的14家房產中介，試圖一探新政后的四城真實的房市變化。

一、不再持幣觀望的剛需房

“平時一般一個月能成交4~5套，新政出來后，3天時間已經完成了這個月的量。每天來咨詢的人比平常翻了一番?！北本┨焱ㄔ纺承^的中介告訴“新浪蜂鳥”。

這不是特例，從北上廣深走訪的14個小區中，我們都得到了相似的答案。

房地產市場奉行“金九銀十”，通常而言，假期期間不會有太多人考慮買房問題。然而，政策發布后，“銀十”似乎變成了“金十”。

北京轉涼的天氣并沒阻擋購房者的熱情，咨詢量和帶看量有明顯提升。

位于回龍觀小區的中介告訴“新浪蜂鳥”，假期期間的咨詢量明顯增多，比之前增加了一倍，平常每天帶看在20次左右，假期第三天帶看了48次。

北苑某小區的鏈家中介透露，整個鏈家咨詢量以前每天是2000~3000個，現在增長到5000多個。

在上海，陸家嘴片區的中介稱，門店的“上店客” （直 接上門的客戶，非互聯網平臺引流） 比前幾個月加起來還多。

在深圳，一手房的售樓處恢復了往日的喧囂，人頭攢動、熙熙攘攘。

廣州是一線城市中樓市政策相對寬松的城市，中介透露，“上個月樓市旺起來了，新政前一兩天開始人就多了?！?/p>

咨詢量、帶看量傳遞到了成交量上，購房者的決策時間明顯縮短。

“新浪蜂鳥”看到，貝殼廣州銷售中介群有銷售大區領導發布了“戰報”，新政出臺后第一天，認購量達到300套。

上海浦東新區的某小區，新政出來后，四天時間內已經成交三套了。而在此前，這個小區一個月只能成交2~3套。

北京鏈家的中介直接向我們透露了整個北京市的成交情況?！耙郧懊刻毂本┦械某山涣渴?00套，新政后，變成了每天400多，翻了一番?！?/p>

據克而瑞監測，22個重點城市十一期間認購面積環比上升12%，同比上升26%。

分析人士指出，一線城市在政策優化推動下，新房和二手房成交均大幅增長，其中廣深表現優于京滬。

另據多家機構數據顯示，國慶期間，北京新房成交同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%。

深圳新房認購量較去年同期增長664.14%。

成交量增加的后續效應是房價上漲。基于這樣的市場預期變化，購房者特別是剛需房，已經不再是持幣觀望態度，在到達心理價位會很快入手。

“有些客戶一直不下定 （金） ，看到這次政策、房價合適就下定了?！?

“跌了差不多一年多，離底基本不遠了?！边@是很多中介時常掛在嘴邊的話術。

二、政策底與市場的“底”博弈

中介所說的“底”是導致購房者心態變化的關鍵。今年以來，政策層面頻繁給樓市松綁，逐步加大力度，直到9月30日前后的樓市新政，購房者終于看到了“政策底”的跡象。

此次新政調整后，購房的門檻大大降低，購房者需要付出的金錢、承擔的風險都有所減少。一線城市的首套房首付比例普遍降至15%，二套房的首付比例普遍降至20%。

在新政前，多數一線城市的首套房首付高達35%。新政之后，購房者需要準備的資金大幅減少，買房不再是掏空現金流、清空風險承受能力的選擇。

房貸利率下降減少了還款的整體成本，減輕了月供壓力。據CRIC調研，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率3.53%，較年初下調約0.6~0.7個百分點，其中部分城市房貸利率累計降幅達1個百分點。

此外，北上廣深紛紛將購房限制放寬，使得更多剛需購房者獲得“上車”機會。

北京的8條樓市新政中，非北京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，由購房之日前連續繳納滿5年調整為3年及以上。

上海“滬七條”顯示，非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從購房之日前連續繳納滿3年及以上，調減為1年及以上。

深圳中心城區要求非本地戶籍居民社保年限由3年降至1年，取消郊區住房限購。廣州則更為徹底，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策。

購房限制放寬，更多剛需房購房者加入其中，加速升溫。

上海浦東新區中介對“新浪蜂”分享了一個案例，這次新政后，他在蘇州老家的朋友考慮到上海的醫療、教育條件，計劃賣掉老家的房子，來上海置換。

黃浦區中介也表示，“這幾天很多人從外地來看房，有一些人是小孩剛剛落戶上海，未來在上海定居。”

廣州中介表示，全面放開限購吸引了周邊城市的客戶。

對購房者來說，目前的樓市新政已經是力度空前，再度調整的空間非常小，“政策底”的跡象已經非常明顯。

從“政策底”到“市場底”，原本還需要一段時間，然而節前A股的強勢表現使得大眾情緒高漲，對未來的預期變得積極。

股市并不是樓市的解藥，只不過股市的上漲能夠直觀改善資金狀況，客觀上也會提高購房意愿。

不少中介都對我們提及了股市的正向作用。“股市的情況如果能持續半個月以上，會有一部分人把錢從股市拿出來買房，帶動一些成交量上來?！鄙虾Ｆ謻|新區的中介說道。

“股市 （如果能） 變好，賺到錢的人就會有信心去買房，有資金投資，購房者會增多?！鄙钲趯毎驳闹薪橐步o出了同樣的觀點。

“市場底”的跡象出現，觸底反彈的趨勢便已成立?！斑@段時間購買是最好的，不然后面沒有優惠了。”多位中介給出了這樣的暗示。

三、“現在肯定是買房的好時候”

沉寂已久的買方市場發生變化，對中介來說也是提高成交量難得的機會。

這可能是中介近些年最忙碌的十一黃金周?！爸罢９澕偃罩涣粢粋€人值班，這次節假日店員都在?！?/p>

“老板娘都來了，特意叫我今天回來上班，因為客戶都要來看房。”每促成一單，都是一筆收入，中介不遺余力地為成交量掃清障礙。

面對“新浪蜂鳥”的詢問，中介普遍強化“市場底”“買到就是賺到”的心理暗示。

“08年金融危機，14年樓市低迷，這幾次低谷的時候買的人最終都賺了?！?/p>

“政策出來之后二手房價格就上漲了，新房的反應時間還沒那么迅速，但是我們接到通知，國慶節之后價格會起來?！?/p>

“很多樓盤已經開始說要漲價，或者說要限低價?！?/p>

為購房者營造漲價預期是中介普遍的手法，強調購房情緒高漲、供不應求也是中介慣用的手段。

北京天通苑的中介略帶夸大地稱，10月1日當天，鏈家成交量達到了600套。深圳南山的中介稱，“政策一出，當天晚上都有人聯系我們晚上就看房成交，有些房子都不看就出價，賣的話就直接談。昨天附近的樓盤一天就售出40套房子，很多人有抄底的心態?！?/p>

“現在買房子的階段是最好的，不要等到明年上。”中介的這些非常有壓迫性的話術并不陌生，為的是打消購房者顧慮，推動購房者盡快決策。購房者下定決心是促成交易的基礎。

賣方則是決定撮合效率的關鍵環節，中介的做法是盡可能降低溝通成本，優先照顧走量的委托。上海中介告訴我們，大部分客戶更愿意看二手房，一是所見即所得，二是價格優勢，“前兩年新房倒掛 （新房房價<周邊二手房房價） ，但近幾年新房不斷調價，二手房價格下降。”

然而，在實際看房過程中，二手房業主單體售賣，每一套房的價格都存在差異，隨著樓市熱度恢復，與業主談判的難度越來越大。

與之相比，新房溝通成本更低，可以加快促成交易，很多中介更愿意推介開發商的存量新房。

對于二手房，中介普遍透露，業主的心態發生了變化，想抬高價格售賣。而這是房產新政下另一個群體的普遍反應。

四、部分賣家已開始漲價

買方與賣方是一個天平的兩端，當買方購房需求復蘇，天平發生傾斜，賣方便意圖在博弈中找到更有利位置。

新政出臺后，隨著樓市的升溫，二手房業主漲價成為了普遍現象。寶安區中介號稱“29號出政策以后，20%的二手房東漲價10W~20W?！?/p>

另一位中介也表示，“新政策出來之后，很多掛盤的二手房漲價?！敝詽q價，很重要的原因在于，過去一段時間賣房者都是“割肉止損”。

這種降價本身就痛感強烈，如今，有了風吹草動，賣房者看到了減少虧損的希望，降價談判變得更難?！昂芏喽址渴乔皟赡攴績r高位的時候業主買的，讓這些高位站崗的業主降價是很困難的?！?/p>

深圳南山區中介告訴“新浪蜂鳥”，假期期間，二手房價比房產新政發布之前要貴。“二手房業主會覺得自己的房子會漲，不愿意低價賣?，F在成交的房子基本上都是之前談好的價格，業主一點都不愿意降，不漲價已經是很好的了?！?/p>

還有中介表示，“之前有一個房子已經給到業主要求的價格了，政策一出業主就反悔了。因為他們覺得自己的房子還會再漲?！?/p>

廣東中介略帶抱怨地表示，“我跟房東講你不要漲價了，客戶下定決心買就挺不錯的，政策是為了讓客戶下定決心買，而不是讓業主去加價。放開限購是給賣家一次很好的出手機會，不及時出售等于違背了政策的初衷。”

與之相比，另一個銷售主體開發商更重視資金回籠。

新樓盤通常都會給到中介代理，中介根據需求給客戶有針對性地推薦房子。

廣州中介向“新浪蜂鳥”推薦道，新房的價格相差不大，不會有明顯價格波動的風險。

深圳中介同樣推薦買新房?！耙皇菢潜P新，二是配套比老小區好，三是開發商整體打包售賣，開發商想讓自己的資金回籠，所以折扣優惠會多一些?！?/p>

與二手房業主待價而沽不同，作為本年度最后一個節假日，開發商為了沖刺年底銷量目標，盡可能回籠資金，普遍拿出了相當有力度的優惠措施。

有報道稱，在深圳，有門店代理的新盤價格多為備案價85折~9折。促銷的效果不言而喻，住房城鄉建設部統計，據開展促銷活動的城市普遍反饋，國慶節假期以來，參加促銷的大部分項目到訪量同比增長50%以上。

二手房業務期待房價上漲，開發商試圖回籠資金，不同角色主體的不同態度，反映了房地產市場還處在分化階段。現階段樓市的升溫還處在“火苗”階段，距離點燃市場還很遠。

在與中介交談過程中，我們發現，一方面中介需要盡可能為購房者釋放積極信號，但另一方面，他們對未來走勢持謹慎樂觀的態度。

面對當前是否適合“炒房”話題，廣州中介強調“沒必要現在買，建議再等一兩個月，看政策變化”。

有的中介認為，松綁政策可能使行業進入短暫平緩期，未來是否會加快回暖，要看年底的具體表現。

中介的判斷反映了目前市場的一個基調。

市場的火熱，是剛需購房者看到了“政策底”，階段性達到了預期。

這些購房者此前已經初步商議過價格，只差“臨門一腳”。

基于多重因素的考量，不再有持幣觀望的必要。剛需購房者的需求集中釋放，促成了國慶期間的市場升溫，這是重要的起點，下一步應當是從剛需到改善，進一步優化市場發展狀況。

這個過程中，維持房地產熱度的關鍵在于信心。

房地產是一個典型的“買漲不買跌”市場，如果成交量萎縮，房價很難維持。成交量的關鍵在于對房地產保持穩健發展的信心。

“稅費的調整，利率的調整，購房政策的調整，無非想快速回暖。只要先回暖，信心上來，價格自然會跟著上來?！?/p>

如同中介所說的“下定決心已經非常不容易”，重要的是創造條件，保住成交，維持足夠長的時間。

樓市熱度的恢復只是起點，提供了一個難得的機會窗口，幫助剛需購房者解決住房難題，助推開發商完成銷售任務、回籠資金、改善經營狀況，最終帶動整個地產行業走出低谷，恢復健康發展。

但長期來說，整個房地產市場遠沒有進入單邊增長的通道。房地產發展早已經走完了黃金時代，這個基本面沒有扭轉，這一輪的調整，并不意味著回到往日的盛況。

時間回到2014年，房地產市場風云突變，全國主要城市房價集體下跌，商品房遭遇寒冬。彼時的輿論與今天如出一轍。

隨后這一年間，除北上廣深外，各地相繼出臺政策，放寬購房門檻。從2月一直持續到11月，房貸利率從6.55%降至4.9%，力度空前。后來的故事所有人都知道，房價從2015年中旬起開始觸底反彈，從一線到全國，中國房地產市場出現了到目前為止最后一輪漲價潮。

十年后的今天，相似的故事正在上演，同樣的房地產遇冷，同樣的政策頻出。

這一輪的松綁政策史無前例，連10年前未曾涉及的北上廣深也都出臺了解綁政策，房貸利率更是遠低于10年前。

然而，歷史可能相似，卻不會機械重復。

滄海桑田，市場發生了巨大的變化，房地產并沒有之前的增長基礎。

政策對房地產的目標也絕非增長而是平穩與健康。

短期的升溫后，沒有人能真正預測未來，身處高漲情緒的各個角色，更重要的是站在理性的角度決策，達成目標，而不是被情緒左右。

本文來自微信公眾號： 新浪蜂鳥 ，作者：嚴海平，編輯：李固