最近，他與《福布斯》聊了聊他的投資生涯里的成功和失敗，以及為什么并不存在“擁有太多房地產”這回事。

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福布斯： 你是如何開始投資的？

莫雷諾： 信不信由你，當我在讀大學的時候，我有一個經濟學教授，他總是拿著《紐約時報》走來走去，還會和我們玩一些游戲，例如假裝我們有多少錢，然后讓我們試著分析一只股票，看它的收入、現金流、市盈率、歷史增長率等等。我還有一個朋友，他大學畢業后就開始賣仙股了。仙股是我們給那些場外交易的低價股票取的外號。我就是這樣開始試水的。

在大學畢業以后，我去了一家廣告公司工作。那是一家上市公司，因此他們會通過給我股票和一些股票期權來激勵我，而我最后總是會從收入中拿出一部分錢，用來購買更多的股票。

福布斯： 你的第一筆投資是什么？

莫雷諾： 也許我的第一筆真正的投資是在我從越南回來的時候，根據《退伍軍人法案》， 我花了2萬美元買了一套兩居室的房子。我只付了5%的首付，也就是1，000美元。 結果，我的一個兄弟和一些朋友提出要從我這里租用它。那套房子還有一個車庫，于是我把它改成了一個小工作室，租給了一個郵遞員。最后我把整個公寓租了出去，租金是我月供的兩倍半或三倍，而我從來沒有搬進去住過。那是我的第一個能產生租金的房產。

后來我就用這些租金收益購買了其他公寓。 我會把一些小公寓自己裝修好再出租， 我沒有賣掉它們。我不是一個投機者。我當時的做法就是： 購買一處房產，投資它、清理它、出租它，然后利用它的杠桿再買入更多。 到我30歲的時候，我已經有了大約80套公寓。

福布斯： 你現在的投資策略是什么？

莫雷諾： 我喜歡體育，在我看來，市場也像是一場游戲，一場我喜歡的經濟游戲。我認為當一個人年輕的時候，他會有更多的時間和更多的風險 （承受能力） 。當我結婚并有了孩子，開始考慮他們的教育問題以后，我就開始變得有點保守了。

隨著市場的不斷變化，你總是要盡可能地保持靈活。 我一直試著研究沃倫·巴菲特的投資策略以及他的策略來源：他所學習的書籍和人。

福布斯： 你最大的投資成就是什么？

莫雷諾： 我有兩個最大的成就。第一個就是，在甘尼特工作了大約11年后，我離開了那里，搬回到亞利桑那州，和另一個人 合伙經營了一家小型廣告牌公司 ，后來我們一起把這家公司越做越大。第一年我們的收入只有90萬美元，但后來當我們把它賣給CBS時，我們的息稅折舊攤銷前的現金流達到了5億美元。可以說我們是從零起步，發展壯大，同時不斷收購 （其他公司） ，最終使其在我們賣出時成為了北美最大的廣告牌公司。

第二個最大的成就是買下了天使隊。 我和小棒球聯盟球隊的一些朋友一起做了一些棒球生意，然后我買下了亞利桑那響尾蛇隊的一個小股東席位。2003年，我又花了1.8億美元從迪士尼手中買下了天使隊。這是一個很低的價格，但我是出價最高的人。

當時的市場普遍認為我們是一支小球隊，盡管它是在阿納海姆和洛杉磯地區。因此，我找來了一些曾經在廣告公司和我共事過的人，例如營銷人員和管理人員。當時，我們在收入、媒體收入等方面可能排在倒數第五到六名，但我們現在已將其發展成為收入和上座率排名前十的球隊。我們買入時的價格是1.8億美元，但我相信它今天的價值約為30億美元。對我來說，這就是我的第二大成功。

福布斯： 在目前的市場環境下，你會購買哪些資產？

莫雷諾： 我現在坐擁一大筆現金。我們最近在鳳凰城的西谷 （West Valley） 買了880英畝的地產。這是一份長期的交易。我還在做一些類似的事情，也就是挑選一些自己喜歡的資產。

現在市場上有一些股票是我喜歡的。它們現在的價格有些受挫，但我喜歡這種資產，而且如果現在買入的話，它們的平均買入價格還會被拉低。幾乎所有我做過的投資都有某種類型的回報。如果你回想一下一年前，我們的利率非常低，接近于零。所以當你看中一只你喜歡的股票時，它可能還會給你派息，這就是一種獎勵。你為自己買入了潛力股，但你每年也能獲得3%到4%的收益。

我真的是盡量按照書上的規定來做股票交易： 我喜歡以15倍左右的市盈率買入公司股票。 我在亞馬遜 （Amazon） 、Alphabet和蘋果 （Apple） 等公司都有強有力的頭寸。我一直在買入蘋果公司的股票；每次股價下跌，我就買入更多。我還買了摩根大通 （JPMorgan） 的股票，該公司的股息約為3%。另一家我很喜歡并投資了很長時間的公司是黑石集團 （Blackstone） 。它的市盈率倍數并不像我之前說的，因為它太高了，但我喜歡他們的整個資產組合。

我很擅長做分散投資。 但我真正關注的是那些能給你帶來豐厚股息的股票。當我看到一家不產生任何現金、沒有股息、市盈率卻高得離譜的公司，我就會敬而遠之。我認為它也許適合其他人，但不適合我。

福布斯： 你也是一個房地產的大投資者。 你在房地產市場持有哪些資產？為什么喜歡這類資產？???

莫雷諾： 在成長過程中，如果你足夠幸運，能買到并擁有自己的房子，那應該就是你的頭號資產。它是一個你擁有并照顧家人的地方。就像保誠保險的廣告語說的那樣，它“堅如磐石”。

對我來說， 房地產是有限的。它非常、非常有限。 但它總有一個價值。如果你買對了，并適當地利用杠桿，你就能在起伏中把握機會。那些為房產支付了過高的價格，而沒有正確利用它的人會讓自己陷入陷阱。

我幾乎所有的房產都在鳳凰城。我有公寓樓，我很喜歡它們，因為它們能為我帶來租金。此外還有一些辦公樓，它們是中等類型的辦公樓：我認為它們更實惠。我們試圖長期留住我們的租客。在疫情期間，我們與租戶坐下來制定了一項協議，讓他們能夠繼續留在那里。畢竟，把那些付不起房租的房客趕出去對我有什么好處？我也有一些購物中心，里面有餐館、雜貨店等。然后我還有一些農村土地，用于 （?未來的） 住宅開發，我已經購買并持有這些土地很長時間了。

福布斯： 你認為你最大的投資失利是什么？

莫雷諾： 當我們出售Outdoor Systems公司的時候，我們把它賣掉的錢換成了股票。然后我做了兩件事。我買下了天使隊，并在鳳凰城西區開了一家房地產合伙公司。我在房地產上投入了大約1億美元，在天使隊上投資了不到2億美元，然后我還有很多哥倫比亞廣播公司的股票和股票期權。所以后來我就在行使股權，我真的認為我很了解這個行業，但在2008年和2009年，市場崩潰了。我以為我已經很保守了，但我還是被打得很慘。

當時發生的情況是行使期權的稅收效應。當你開始出售股票來納稅時，你就必須為這些股票納稅。然后你就需要賣出更多的股票來支付這些稅。你最終會陷入一個“吃豆人”的情境，你的資產也會被侵蝕。我利用我的股票來繳稅，所以我用我的股票作保證金。

當時我的股票投資組合大概占了我財富的75%到80%，而且我還加了杠桿。 我從來沒有在球隊上施加任何債務，房地產也沒有欠債。 我只是在處理我的哥倫比亞廣播公司股票和其他投資。因為保證金的緣故， （2008年） 我每天都會接到一個電話，要我還錢。所以我打電話給我在紐約工作的股票經紀人，告訴他：“這是一場血戰。我們需要迅速開始拋售?！蔽矣幸粋€目標，就是我想要剩下多少現金；最后，我帶著一大筆錢逃出來了，但也損失了不少。

福布斯： 這對你的投資理念有何影響？

莫雷諾： 當我從那里抽身出來的時候，我沒有債務。 我的其他資產的美妙之處也在于它們沒有債務。 所以我有一些現金，也持有一些股票，而所有人都剛剛遭受重創，于是我去了銀行，開始購買陷入困境的房地產：公寓樓——主要是公寓，還有一些寫字樓。我在2011年和2012年的機會真的很不錯，因為我當時的現金比較充裕。

在過去的七八年里，我都沒有背負任何債務。 任何東西如果我不能用現金支付，我就不會買。 我變得厭惡債務，甚至厭惡得有點過分了，因為過去曾有一些很好的機會，但我不想再加杠桿了。

福布斯： 你會給20歲的自己什么投資建議？

莫雷諾： 多買房地產。這是一項硬通資產。

福布斯： 你認為當今投資者面臨的最大風險是什么？

莫雷諾： 我一直認為人們面臨的最大風險是加杠桿。

福布斯： 謝謝你接受我們的采訪。

本文來自微信公眾號： 福布斯（ID：forbes_china） ，作者：John Hyatt，對話嘉賓：莫雷諾， 本文譯自：https://www.forbes.com/sites/johnhyatt/2023/05/20/investment-advice-from-vietnam-veteran-who-turned-a-2-bedroom-house-into-a-47-billion-fortune/?sh=5651c5f610db